周二快乐，欢迎阅读新一期的《无租金》（Rent Free）。本周我们有两篇关于租金控制卷土重来的报道。在旧金山人工智能热潮之中，市长丹尼尔·卢里（Daniel Lurie）和监事会正提议一系列新法律，以收紧该市的租金控制政策并防止驱逐租客。与此同时，在罗德岛州普罗维登斯市，今年早些时候曾否决租金控制条例的现任市长布雷特·斯迈利（Brett Smiley）在民主党初选中输给了支持租金控制的州众议员大卫·莫拉莱斯（David Morales）。

克里斯蒂安·布里奇吉（Christian Britschgi）撰写的《无租金》通讯。获取更多关于克里斯蒂安对城市监管、开发和分区报道。姓名 此字段用于验证目的，应保持不变。电子邮件（必填）。人们可以认为卢里和斯迈利是深蓝城市中更为温和自由派的市长。因此值得注意的是，这两位市长都没有证明自己有能力阻止各自管辖范围内住房政策向左倾斜的趋势。

在成本危机中，卢里在已经受到严厉租金控制的城市中支持更多的价格管制。斯迈利试图坚守良好政策的底线并否决了一项租金控制条例。由于他的这些努力，选民将他赶出了办公室。

对于是否支持其所在城市的下一项租金控制政策犹豫不决的其他自由派市政政治家，很可能会从这两个例子中吸取不幸的教训。最好稳妥起见，直接支持大多数大城市选民口头想要的物价管制，即使这会对住房供应和质量带来可怕的后果。

最近关于旧金山住房的头条新闻主要集中在城市人工智能热潮给租金和房价带来的上行压力上。《旧金山纪事报》报道称，中位租金上涨了26%。新晋百万富翁们很难找到一座豪宅。

作为回应，卢里宣布进入租金紧急状态，并与监事会成员一起公布了一系列旨在限制驱逐和突然涨租的政策。市长在周四宣布其租金紧急改革的声明中表示：“我们以前经历过繁荣——这一次，我们有机会建立一个广泛且持久的复苏，让旧金山人能够扎根并参与到我们城市的成功中。”

在纸面上，旧金山已经有很多抑制租金突然暴涨的政策。据估计，1980年之前建造的约17万套房屋（约占该市出租住房总量的76%）受到该市租金控制法的保护，该法通常将年度租金涨幅限制在每年2%左右。

一项将15年或更旧房屋的租金上限设定为10%的州租金控制政策覆盖了另外约3.3万套住房，即占出租住房总量的15%。这使得旧金山仅有不到10%的出租单元，其租客可能会面临根据市场行情上涨的租金。

此外，在2024年，旧金山成为全国第一个禁止房东在设定租金和入住限制时使用算法软件的司法管辖区，其理论依据是房东利用这些软件囤积空置房产并推高价格。显然，在旧金山最新一轮经济繁荣期间，所有这些都不足以限制价格。

为了进一步抑制租金，市长正在支持一份长长的新政策清单。他正在支持一项立法，当房东将房屋撤出租赁市场时，将增加应付给租客的搬迁费用。对于受租金控制的单元，他还将把“累积”租金涨幅（即房东存起来留待以后收取的年度租金涨幅）上限设定为每年10%。

此外，卢里提议再花300万美元为面临驱逐的租客提供法律服务，并支持社会主义监事杰基·菲尔德（Jackie Fielder）的一项提议，即当租客欠租少于一个月时，禁止因未付租金而将其驱逐。

总而言之，这些只是对该市长长一串租客保护和租金价格管制清单的相对微不足道的更新。旧金山现有的租客保护和租金控制政策未能充分抑制当今的租金飙升，这一事实表明，对这些政策进行微小的收紧也无法解决问题。

事实上，这可能会使情况变得更糟。传统经济学理论表明，租金控制将通过增加在城市居住的需求并鼓励租客紧紧抓住低于市场价的单元，从而推高不受管制单元的价格。

在旧金山，不受租金控制的小部分（10%）单元必须吸收由人工智能热潮产生的大部分租金上行压力。这已经导致中位租金出现两位数的增长。

如果卢里的拟议改革成功限制了将单元带回市场的驱逐行为、减少了已经受控物业的租金上涨或创造了新的按市价出售的公寓，那么更小比例的单元将不得不吸收由人工智能驱动的需求增长。

解决住房负担能力问题更具可持续性、长期的办法是消除新建筑的监管障碍。理想情况下，不断上涨的租金应该向建筑商发出信号，要求他们在城里建造更多的房屋。

在卢里领导下，旧金山采纳了少数促进供应的改革措施。它削减了新住房开发项目必须包含的经济适用房数量。该市还通过了一项全市范围的提高容积率倡议。

即便如此，这些放松管制的举措几乎没有促进建筑业的发展。今年该市完工的房屋数量仅为数百套。支持供应的住房活动人士敦促卢里在支持新房建设方面走得更远。

一些人已在法庭上对他的重新分区计划提出挑战，称其走得不够远，无法满足城市规划住房的州法律要求。当然，人们不应该指望每年几百套额外的单元就能缓和由重大经济繁荣驱动的租金飙升。

人们也不应指望市长租金紧急方案中的一揽子提案能起到多大好作用。当斯迈利否决罗德岛州普罗维登斯市议会批准的每年4%的租金上限时，他明确是基于支持供应的理由这样做的。

他辩称，使普罗维登斯负担得起的关键是建造更多住房，而不是施加更多价格管制。斯迈利在8月份与支持租金控制的民主党初选挑战者莫拉莱斯的辩论中表示：“租金控制不会降低任何人的租金。”

他说：“今天有人在苦苦挣扎。其根本原因是住房短缺。”在辩论中，斯迈利援用了圣保罗灾难性的租金控制实验。

在选民批准了一项非常严格的租金控制政策后，开发商放弃了项目，建设急剧下降。他辩称，普罗维登斯也可能发生类似的情况。

事实证明，这不是一条能赢得胜利的信息。在上周二的选举之夜，莫拉莱斯获得了超过52%的选票。他誓言要恢复市议会的租金控制提案。