在周三的初选选举中，罗德岛州普罗维登斯的多数民主党选民将票投给了州众议员大卫·莫拉莱斯（David Morales），击败了现任市长布雷特·斯迈利（Brett Smiley），这表明他们支持激进的租金监管。

莫拉莱斯是美国民主社会主义者（Democratic Socialists of America）的成员（尽管他在初选中未获得当地分会的背书），他以进步的住房政策纲领参选，主张将每年租金涨幅上限设为4%，并限制企业对住房的所有权。

他获得了52.4%的初选选票，足以轻松击败斯迈利。斯迈利曾在今年4月否决了一项由市议会批准的租金稳定条例。

斯迈利在整个竞选中辩称，他所否决的市议会条例会将维持低租金所需的新建住房建设打入谷底。该条例原本会对拥有五套或更多单元且房龄至少为11年的多户住宅实行每年4%的租金上限。

房东可以申请高达10%的租金上涨，以弥补自身不断上升的成本。斯迈利在8月份的一场辩论中表示：“租金控制并不能降低任何人的租金。今天有人在苦苦挣扎，其根本原因是住房短缺。”

他以明尼苏达州圣保罗市为例，当地选民通过的租金控制条例导致开发商取消了正在进行的项目，将其作为租金控制出错的前车之鉴。

莫拉莱斯则辩称，租金控制是应对租金上涨的必要即时解决方案。在8月份的那场辩论中，莫拉莱斯辩称，市议会的租金控制条例包含了防止新建住房减少所需的必要豁免。

他的竞选网站以缅因州波特兰市为例，作为对圣保罗市情景的反例。在波特兰，选民批准了一项租金控制政策并提高了新项目必须包含的经济适用房比例后，住房建设立即增加了。

正如我之前报道的那样，波特兰在2020年后的短暂许可激增几乎只涉及不受该市新经济适用房强制规定约束的项目。最新的报道显示，自那以后，波特兰的建设量已经暴跌。

即便有这些豁免，普罗维登斯被否决的租金控制条例仍将是全国最严格的政策之一。较旧的租金控制政策通常包括对新建住房的永久豁免。

最近在加利福尼亚州和俄勒冈州等地方通过的租金控制政策对新建住房实行15年的豁免期。市议会的条例也不允许在单位空置时进行额外的涨幅。

租金控制的支持者迅速将莫拉莱斯的胜利描绘成选民支持更进步的民主党的一个信号。纽约市长佐兰·马姆达尼（Zohran Mamdani）在初选后表示：“我们看到全国各地的选民不仅渴望改变，还渴望看到我们正在为之奋斗的某种愿景。”

马姆达尼的看法可能是对的，即莫拉莱斯的胜利是民主党人对住房政策采取更社会主义方法之需求的风向标。对于真正关心如何可持续地降低住房成本的人来说，这应该是非常令人担忧的。

斯迈利绝不是自由市场意识形态者。他是一个自由派城市的自由派市长。在8月份的那场辩论中，他正面提及了普罗维登斯建造的新单元中五分之一是受契约限制的经济适用房这一事实。

（正如我之前所争辩的那样，城市新单元中很大比例受契约限制，通常表明法规正在压制大量的新建设活动。）即使这种方法也没有达到足够的国家主义来激发民主党初选选民的热情。他们选择了支持具有约束力价格控制的候选人。

如果市议会及其新市长成功采纳这些价格控制措施，他们可以预见住房建设减少和住房质量下降的通常结果。